Comprar un apartament: quins documents es requereixen, la seva verificació

L’adquisició de béns immobles és un pas crucial, perquè parlem d’imports significatius. Perquè en el futur la transacció no es reconegui com a nul·la o nul·la, és important adoptar un enfocament responsable de la seva execució. Els documents necessaris per comprar un apartament depenen de la situació concreta. Hi ha diferents opcions: habitatge en una casa nova o antiga, amb la participació de capital de maternitat, sota fiança.

La seqüència d'accions per organitzar correctament la compra d'un apartament

Podeu recollir els papers necessaris tant amb l’ajut d’agents immobiliaris com pel vostre compte. El registre de la transacció es realitza a les entitats de Rosreestr i teòricament pot prescindir d’intermediaris. Però si hi ha grans quantitats en joc o la transparència de l’acord planteja dubtes, assegureu-vos de contactar amb agents immobiliaris per obtenir ajuda.

Per elaborar correctament els documents en comprar un apartament, assegureu-vos que:

• En primer lloc, tots han de ser originals i no mostrar signes de falsificació i correcció.
• En segon lloc, els documents s’han de presentar a l’organisme autoritzat per registrar la transacció.
• En tercer lloc, cal seguir el procediment establert per la llei.

Per on començar

Les condicions essencials del contracte de compravenda de béns immobles són informació sobre l’objecte alienat (adreça, número d’inventari, àrea) i el seu preu. Les parts han de ser elegibles per completar la transacció. L’apartament en si no pot tenir cap tipus de càrrega, és a dir, estar hipotecat, arrestat. Cal identificar-lo, de manera que no podeu prescindir de documents de títol.

Per tant, com a norma general, es requeriran els següents documents (paquet principal):

• Passaports dels participants en la transacció (han de ser vàlids en el moment de signar el contracte).
• Títol de propietat de l’apartament.
• Passaport tècnic de l’objecte (elaborat per l’oficina d’inventaris tècnics a la ubicació de la propietat).
• Contracte de venda signat per les parts.
• Certificat d’acceptació (document de compra d’un apartament en un edifici nou o al mercat secundari).
• Declaració sobre l’Estat. registre de drets sobre béns immobles.
• Extracte del compte personal (per al mercat secundari) i del registre de la casa.
• Informació sobre el pagament del deure estatal per l'acció.

Una gran opció és enviar documents a l’MFC en comprar un apartament. Els experts us ajudaran a navegar per quins documents específics es necessiten en una situació determinada, què es pot demanar (rebre) in situ. També podeu iniciar la transacció a través del portal de serveis estatals, cosa que us estalviarà temps.

A més, és possible que necessiteu el següent (paquet addicional):

• Extracte de la USRN (es pot emetre al MFC o obtenir durant el procediment).
• Poder que dóna dret a dur a terme una acció (si la transacció es realitza a través d’un representant).
• Documents constitutius de l’empresa (si la part és una persona jurídica).
• Confirmació del pagament de fons per l'objecte de construcció compartida.
• El consentiment del segon cònjuge per disposar de la propietat o equivalent (una decisió judicial per la qual es dividia la propietat, un acord de divisió, etc.).
• Informació sobre el compliment del procediment per alienar una participació en béns comuns (si la propietat és propietat de diverses persones).
• Certificat vigent de mat. capital.

El procediment de processament de documents en comprar un apartament és el següent: les parts signen un acord, l’executen i, després, sol·liciten el registre de la transacció. Els fons de l'objecte s'han de transferir abans de la transferència de propietat. Una opció excel·lent és signar un acord amb un notari, canviar claus i diners i després contactar amb Rosreestr.

Habitatge en una casa acabada (mercat secundari)

Necessitareu els mateixos documents per a la compra d’un pis d’habitatge secundari que en un edifici nou. El comprador hauria de familiaritzar-se definitivament amb l’extracte del compte personal. Enumera tant els inquilins registrats com els deutes per pagar els serveis. El certificat té una validesa de 30 dies.

Un extracte del llibre de la casa (sobre la composició de la família) us permetrà conèixer els inscrits a la sala, qui té dret a utilitzar-lo. La compra de béns immobles en alguns casos permet al propietari expulsar els residents, però això és un problema innecessari. Podeu demanar al venedor que deixi de registrar altres persones.

Els documents per comprar un apartament al mercat secundari inclouen un acte d’acceptació i transferència. Això és especialment important si la propietat es ven amb mobles i equipament addicional. Reflecteix l’estat actual dels comptadors per eliminar la responsabilitat dels deutes de l’usuari anterior. L’acte és principalment necessari per al venedor, però pot servir de base per fer reclamacions si es detecten defectes ocults.

Habitatge en un edifici nou (mercat primari)

Els documents en comprar un apartament a un promotor inclouen un acte d’acceptació i transferència d’un objecte, un certificat d’amortització d’un deute amb l’empresa. És important que, a més del contracte de compravenda, hi pugui haver un contracte d’inversió. No obstant això, la transacció en si és més segura, es necessiten menys valors, ja que no hi ha propietaris anteriors, la història de propietat de l'objecte.

Opcions de compra d'objectes:

• Per compte propi;
• Per recursos atrets.

En el primer i segon cas, el departament de comptabilitat de l’empresa ha de confirmar que els diners s’han acreditat al compte. No importa si provenien d’un comprador o d’un banc, no importa el registre. Si l’adquirent de la propietat va participar en una construcció compartida, necessita el mateix certificat de la cooperativa.

Important! En cas de construcció compartida, els diners no es poden transferir en efectiu. Només arriben al compte del desenvolupador o de la cooperativa. El requisit de transferir fons en efectiu hauria de ser alarmant: aquest és un dels signes d’una imminent fallida.

Abans d’anar a Rosreestr, heu d’assegurar-vos que:

• certificat d'acceptació de l'objecte (el comprador certifica que està d'acord amb la qualitat i el volum de treball realitzat);
• passaport tècnic de l’apartament (caldrà mesurar totes les habitacions, elaborar un pla).

La signatura del certificat d’acceptació no priva el comprador de l’oportunitat d’exigir l’eliminació de certes deficiències. Però, com demostra la pràctica, després del registre, l’empresa disminueix dràsticament el desig d’eliminar les mancances. Sense aquest acte, la transacció no es podrà registrar a les autoritats de Rosreestr. Si el desenvolupador no elimina les deficiències durant molt de temps, hi ha una opció: signar un certificat d’acceptació amb reserves, que indiqui el termini per acabar l’objecte.

Habitatge garantit per béns immobles

Les hipoteques són la millor manera de solucionar el problema de l’habitatge per a la majoria de les famílies. La llei permet la compra d’habitatge al mercat primari i secundari, deixant el dret a aprovar la transacció per al banc. No confongueu la hipoteca amb l’arrendament: en el segon cas, la propietat queda amb l’entitat que finança l’operació. La participació del banc (deute amb ell) es reflecteix necessàriament en els documents de registre.

Una transacció amb fons d’un banc és una mica més complicada:

• es conclou un acord amb el promotor per a la compra de béns immobles;
• es presenta una sol·licitud al banc amb una sol·licitud de préstec;
• després de rebre els fons, el desenvolupador emet un certificat que indica que el comprador (accionista) no té cap deute per l’objecte;
• opció: el venedor d’un apartament al mercat secundari certifica el fet de rebre diners.

A més, el mateix procediment: cal recollir documents per a l'objecte i sol·licitar el registre de la transacció. Un nou apartament també necessita un passaport tècnic i al contracte s’adjunta un acte d’acceptació del local. Com a regla general, els desenvolupadors tenen un departament comercial que ajuda a recollir els papers necessaris.

Atenció! Després de registrar la transacció, haureu de notificar-ho al banc dins del termini especificat a l'acord. L’incompliment d’aquest requisit comporta sancions per al prestatari. Fins que el banc no proporcioni a Rosreestr un certificat d’amortització del deute, no es podran emprendre accions amb béns immobles.

Si s’adquireix habitatge al mercat secundari, caldrà obtenir documents addicionals per comprar un apartament amb una hipoteca. Aquests inclouen un document sobre la taxació immobiliària, i és necessari en l’etapa d’obtenir un préstec d’un banc. Això es fa per evitar transaccions fictícies quan la propietat es ven a un preu car.

Cal tenir en compte que el banc no acompanyarà la transacció del client, limitant-se només a la participació financera en el procés. Però el control serà complet i complet i, en cas d’incompliment de les condicions del contracte, la institució pot exigir la devolució de la totalitat de l’import.

Compra d’una habitació

Els documents per a la compra d’una participació en un apartament inclouen una notificació per escrit a altres propietaris de la transacció proposada. Tenen el dret preventiu de comprar una habitació al preu que s’ofereix als altres. Sense un avís preparat per un notari, el contracte no es pot registrar a Rosreestr.

Segons les mateixes regles, la transmissió de la propietat d’una part d’un edifici residencial es realitza si les accions no s’assignen en espècie. En teoria, l'apartament també es pot dividir en dos objectes separats, però això és més difícil. Tanmateix, si no s'ha respectat el dret de compra preventiva, altres accionistes només poden exigir la transferència de les obligacions del comprador a si mateixos, però no la cancel·lació de la transacció.

Característiques de comprar una casa mitjançant un certificat

Com ja sabeu, pel naixement del primer (a partir de l’1.01.2020), el segon fill i els següents, es paga el capital de maternitat. Es pot implementar per millorar les condicions de vida de la família. La regla principal és l’assignació d’accions, on l’infant també rebrà la seva acció. Per tant, els documents per comprar una casa amb capital de maternitat inclouen principalment un certificat que els dóna dret a obtenir ajuda financera.

Es demanaran altres condicions:

• El consentiment de les autoritats de tutela i tutela (en el cas d’una venda paral·lela de l’objecte on està registrat el menor);
• Reflexió en el contracte del fet de la transmissió de l’acció a cada fill per al qual s’ha rebut el capital, amb posterior registre.

En primer lloc, cal que us poseu en contacte amb la Caixa de Pensions (a l’oficina territorial o a través del portal de Serveis de l’Estat). El certificat emès és adequat per pagar la transacció total o parcialment tant al mercat primari com al mercat secundari. La participació de la UIF no es pot evitar, perquè els diners seran transferits al compte del venedor de béns immobles pel departament especificat.

Per completar la transacció, necessitareu documents que confirmin la presència de fills: certificats de naixement. No s’ha de privar al comprador dels drets parentals sobre un fill o una filla. Les autoritats de control supervisen la correcció de la transacció. No obstant això, si hi ha errors, no impugnaran el propi acord, sinó només la legalitat de la transferència de fons segons el certificat.

Important! Matkapital es pot utilitzar per pagar la primera quota d’un préstec o per pagar una part del deute, els interessos. Podeu trobar instruccions detallades sobre com gestionar els fons al lloc web de la FIU.

On poden aparèixer errors

És important que el comprador de béns immobles s’asseguri que està comprant exactament l’objecte que se li va mostrar. Abans de consultar els documents en comprar un apartament, cal que coincideixi amb les adreces. Hi va haver casos en què en comptes d'un local en van vendre un altre. Un altre aspecte important és la zona de construcció. Els fulls de dades antics poden contenir errors i imprecisions.El comprador té dret a assegurar-se que paga per "comptadors" reals i no per aire.

Problemes comuns:

• nul·litat del passaport (per exemple, després de canviar el nom);
• errors tècnics a la fitxa tècnica;
• informació sobre el dret de propietat (executat amb infraccions);
• problemes amb la privatització de l'objecte (realitzada il·legalment).

Aquests documents s’han de comprovar en cas de dubte

Quins documents cal comprovar en comprar un apartament

Documents sobre els quals es va transferir la propietat al venedor. Hauria de ser alarmant realitzar diverses transaccions amb rapidesa, quan cada persona posseís l'apartament durant un temps mínim. Gràcies a un extracte de la USRN, podeu conèixer la història dels béns immobles, protegint-vos d'una transacció potencialment perillosa.

Com elaborar un contracte de compravenda

Podeu demanar ajuda a agents de béns arrels o advocats: aquest servei es proporciona per separat. Els exemples de formularis d’acord a Internet també estan bé. Com més simple sigui l’acord, millor i hauria d’alertar un gran nombre de condicions addicionals.

Important! El preu que s’indica a l’acord ha de ser realista. Si es cancel·la la transacció, les parts tornen al seu estat original. Subestimar l'import pot provocar pèrdues financeres.

Què passarà si no seguiu tots els tràmits

Es poden sol·licitar alguns documents per assegurar-se, però la precaució no serà superflu, ja que parlem de grans quantitats. Per exemple, si es compra una casa per matrimoni, cal el consentiment per a la seva alienació de la "segona meitat". Succeeix que una persona es casa i es divorcia diverses vegades, es perden les traces de l’exdona.

Si no assegureu-vos que altres persones no sol·liciten l'apartament, la transacció pot ser impugnada en el futur. Això també és cert per als béns immobles heretats. Qualsevol dels successors que, per raons vàlides, no van reclamar els seus drets, ho pot fer en el futur.

Atenció! En comprar una casa al mercat secundari, val la pena contactar amb agents immobiliaris per obtenir una comprovació exhaustiva de la transacció. Les organitzacions són financeres responsables de la qualitat del servei prestat.

El fitxer de registre conté tot el paquet de documents relacionats amb la transacció anterior. Els participants professionals del mercat tenen dret a obtenir-lo i investigar-lo. Per descomptat, no té sentit fer-ho en relació amb els béns immobles de nova creació. Però si l'objecte ha passat per almenys una mà, la precaució no serà superflu.

Què hi haurà a la mà després de la transacció

El resultat és el registre estatal de l’acord, sobre la base del qual es transfereix la propietat a l’adquirent. Documents rebuts en comprar un apartament – es tracta d'un extracte de la USRN, d'un passaport tècnic, així com d'un acord signat per les parts. Les parts tenen dret a fer-se còpies dels papers utilitzats durant el procediment. El venedor rep íntegrament els diners estipulats per l’acord.

Els documents emesos en comprar un apartament en construcció compartida conteniran un certificat que l’accionista ha complert plenament la seva obligació amb el promotor. Assegureu-vos de guardar aquest document per a futures consultes (de vegades les empreses fan fallida).

Molts dels documents rebuts seran necessaris per emetre una deducció de la propietat.

Cost d'execució de l'oferta

Per als ciutadans és de 2.000 rubles i per a aquells que realitzin una transacció a través del portal de serveis estatals seran 1400. L'import inclou només el registre del contracte i fer canvis a la USRN. Un extracte costa des de 350 rubles. Els serveis d’agents immobiliaris, els documents duplicats es paguen per separat.